Felleskostnader i sameiet

Felleskostnadene du betaler brukes til drift av sameiet; blant annet forsikring av bygningene, offentlige avgifter, felles energiforbruk, vedlikehold, TV/Internett (grunnpakke), drift av garasjeanlegg og heisanlegg, reparasjoner, brøyting og salting, gressklipping, rengjøring, beplantning og opparbeidelse av utearealer, regnskap, revisjon med mer. Husk at du selv må besørge forsikring av ditt innbo og inventar - dette inngår ikke i felleskostnadene.

Hovedregelen i Lov om sameier er at sameiets totale kostnader fordeles på hver seksjon, ut i fra hvor stor den er.  Det betyr at de som har en stor bolig betaler en noe større del av felleskostnadene en de som eier en mindre bolig. Fordelingen skjer i forhold til antall kvadratmeter på leiligheten.

Styret har fått mange spørsmål om hvorfor alle må betale for for eksempel heisanlegg dersom huset man bor i ikke har heis, eller hvorfor man må betale for TV/Internett (grunnpakke) om man ikke ønsker å bruke dette. Her er hovedregelen i Lov om sameie at alle kostnader skal fordeles på alle seksjonene, uavhengig av om man bor i hus med heis eller ikke, og uavhengig av om man ønsker å bruke TV/Interenett eller ikke.

Det har tidligere skjedd i andre sameier at noen få seksjonseiere har motstridt seg denne type felleskostnader. Dette kan du lese mer om under. I Kommandanten forholder vi oss til lovverket og gjeldende rettspraksis.

------------------------------------------

Heis
Kostander i forbindelse med heis er i  utgangspunktet en felles kostnad som fordeles på alle seksjonseiere, uavhengig av om man bor i et hus med eller uten heis. 

Den 14. november 2013 avsa Høyesterett dom i en sak vedrørende fordeling av heiskostnader i et seksjonert sameie der det var heis i fire av sameiets syv blokker. Tvisten stod mellom sameiet og en gruppe seksjonseiere i sameiets blokker som ikke hadde heis.  Tvisten omhandlet hvorvidt sameiet kunne kreve at kostnader i forbindelse med reparasjon av en heis etter en brann skulle utlignes på samtlige seksjonseiere etter sameiebrøken.

I september 2008 brant det i det elektriske anlegget i heisen i en av sameiets blokker. Styret vedtok at heisen skulle repareres, og årsmøtet vedtok at reparasjonskostnadene skulle fordeles på alle seksjonseierne etter sameiebrøken. Det ble derfor innkalt 450.000 kroner til heisprosjektet. Senere ble dette beløpet redusert til 200.000 kroner da det viste seg at reparasjonskostnadene var lavere enn først antatt.

Alle seksjonseierne bortsett fra én betalte sin forholdsmessige andel av reparasjonskostnadene. Den siste seksjonseieren bestred kravet og hevdet at han ikke skulle holdes ansvarlig for kostnader tilknyttet drift av heis. Denne seksjonseieren bodde i en av sameiets blokker som ikke hadde installert heis. Sameiet gikk til søksmål mot seksjonseieren, og flertallet av seksjonseierne i blokkene uten heis tiltrådte et motkrav fra seksjonseieren om at de ikke kunne belastes for heiskostnader i blokkene med heis – både nåværende og fremtidige.

Det rettslige grunnlaget for saken er regelen om fordeling av felleskostnader i eierseksjonsloven av 1997 § 23 første ledd. (I 2017-loven finnes den samme regelen i § 29):

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.»

Spørsmålet var hvorvidt kostnadene skulle deles etter sameiebrøk eller om unntaksregelen om fordeling etter nytte skulle anvendes. Av forarbeidene fremgår det at fordeling etter nytte eller forbruk bare vil være aktuelt i enkelte tilfeller og at det er en unntaksregel som bør tolkes snevert.

I tillegg mente seksjonseierne uten heis at et vedtak om at heiskostnader skulle fordeles etter sameiebrøk i alle tilfeller var i strid med bestemmelsen om mindretallsvern i eierseksjonslovens § 32:

«Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene, jf. § 7 første ledd bokstav d.»

Seksjonseierne fikk medhold i tingretten. Sameiet anket dommen videre til lagmannsretten der sameiet fikk medhold. Seksjonseierne anket så lagmannsrettens dom videre til Høyesterett.

Flertallet av dommerne (3) i Høyesterett kom til at hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk i eierseksjonsloven § 23 første ledd måtte få anvendelse for heiskostnadene, og at unntaket om fordeling etter nytte måtte tolkes så snevert at det ikke var aktuelt å bruke unntaket i den aktuelle saken.

Mindretallet (2) av dommerne kom til at unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte måtte få anvendelse da seksjonseierne i blokkene uten heis ikke hadde nytte av heisene, og at kostnadene forbundet med reparasjon etter brann var langt høyere enn normale vedlikeholdskostnader.

Resultatet ble dermed at både nåværende og fremtidige driftskostnader forbundet med heisene skulle dekkes av samtlige seksjonseiere etter sameiebrøken.

Flertallet finner støtte i både juridisk litteratur og forarbeider som legger til grunn at unntaksregelen om fordeling etter nytte i prinsippet kan komme til anvendelse på både eksisterende felleskostnader og på nye tiltak som medfører nye eller økte kostnader, men at det i praksis særlig vil være i de siste tilfellene at unntaksbestemmelsen er aktuell. Flertallet legger derfor til grunn at unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte skal tolkes snevert. Hovedregelen må være at felleskostnader fordeles etter sameiebrøk.

Flertallet argumenterer videre for at resultatet nok hadde blitt annerledes hvis det hadde vært snakk om installasjon av nye heiser i kun noen av sameiets blokker som seksjonseiere i blokker uten heis ikke ville hatt nytte av.

I den konkrete sak var det ikke snakk om nyinstallasjon, men driftskostnader tilknyttet allerede eksisterende heiser, og da mener Høyesterett at det skal mye til før hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk skal kunne fravikes. Flertallet peker også på at en unntaksregel om fordeling etter nytte som ikke tolkes snevert vil kunne føre til økt konfliktnivå i sameier om fordeling av felleskostnader, og at det derfor er viktig at hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk ikke uthules.

Av betydning – men ikke avgjørende for saken – var at seksjonseierne fra før av hadde en praksis med å fordele kostnader til vedlikehold og drift av heisene i sameiet etter sameierbrøken.

Avslutningsvis la flertallet til grunn at vedtaket om å fordele heiskostnadene etter sameiebrøk ikke strider mot mindretallsvernet i eierseksjonsloven § 32 med det argument at eierseksjonsloven § 23 er en spesialbestemmelse om kostnadsfordeling. Når den ikke gir grunnlag for unntak fra hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk, mener Høyesterett at den generelle bestemmelsen i § 32 vanskelig kan lede til at annet resultat.

Huseiernes Landsforbund tar avgjørelsen til etterretning og konstaterer at dommen stort sett er i tråd med den gjeldende juridiske oppfatning om hvordan unntaksregelen om fordeling etter nytte skal forstås. Det kan likevel argumenteres for at Høyesterett innsnevrer unntaksbestemmelsen mer enn tidligere antatt slik at det i realiteten kanskje er aktuelt å bruke nyttefordeling av felleskostnader kun der det er snakk om nye tiltak. Det kan uansett legges til grunn at terskelen for å anvende unntaksbestemmelsen om fordeling etter nytte etter denne avgjørelsen må anses meget høy og er forbeholdt noen ytterst få unntakstilfeller.

Huseiernes Landsforbund tror likevel ikke siste ord er sagt når det gjelder spørsmålet om fordeling av felleskostnader etter nytte i eierseksjonssameier, og at vi kommer til å se flere liknende saker i fremtiden

TV

Det er veldig utbredt at eierseksjonssameier har avtaler med leverandører som Get og Canal Digital om levering av TV-signaler og bredbånd. Men er det slik at alle må være med på å betale for naboens surfing og TV-titting selv om man selv verken har TV eller datamaskin?
 
Hvorvidt man skal anlegge et kabelnett må besluttes blant seksjonseierne. Beslutningen fattes med alminnelig flertall.
 
Når kabelnettet er i hus, reiser det seg spørsmål om hvordan utgiftene skal fordeles.
 
Det følger av eierseksjonsloven at felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.
 
Når det gjelder utgifter til anlegg for tv- og internettsignaler, er det vår oppfatning at utgiftene til den nødvendige minimumsløsningen, infrastrukturen og eventuelle grunnpakker, er en felleskostnad, som samtlige seksjonseiere må være med på å betale sin del av, uansett om de vil benytte signalene eller ikke. Det er lang tradisjon for at infrastruktur for å motta TV-signaler er en felleskostnad, og både forarbeidene til borettslagsloven og omfattende juridisk teori støtter dette synet. Disse utgiftene må kunne sammenliknes med utgifter til lekestativ eller parkeringsplasser, utgifter alle ikke nødvendigvis har like stor glede av, men som likevel å anses som fellesutgifter fordi de etter sin karakter er egnet til å komme alle seksjonseierne til gode.
 
At også grunnpakken skal være en felleskostnad faller noen tungt for brystet. Når vi mener at også dette er en felleskostnad, så er det fordi kabel-TV-selskapene vanligvis setter som forutsetning for å inngå avtale med sameiet at det tegnes en avtale om levering av en minimumsløsning, en grunnpakke, for alle enhetene i bygget. Dette gjøres fordi det visstnok ikke er mulig å blokkere signalene til en enkelt leilighet. Inn i denne grunnpakken går som regel et utvalg TV-kanaler samt minimum av utstyr som kreves for å se TV-bilder av høy kvalitet. Sameiet får altså ikke signaler med mindre alle kjøper grunnpakken. Det taler for at dette skal anses som en felleskostnad på linje med selve den fysiske infrastrukturen. Den fordelen flertallet oppnår både ved å kunne motta signaler, og også ved omfattende rabatter, er så stor at reglene om mindretallsvern i esl. § 32 etter vår oppfatning ikke kommer til anvendelse.
 
Utgifter til å leie utstyr for å se flere kanaler eller surfe på nettet vil etter vår mening være en særkostnad hver enkelt seksjonseier må dekke selv. Om man vil ha flere kanaler og kraftigere bredbånd, så er det opp til den enkelte seksjonseier. Fellesskapet plikter kun å stille med de nødvendige minimumsløsningene.

Sist endret: 30.jan 2020
Opprettet:  29.jan 2020